Hacerse de una vivienda a través de una hipoteca es una importante decisión que requiere, principalmente, de evaluar nuestra capacidad de pago a mediano y largo plazo, ya que la mayoría de los financiamientos ofrecen plazos de entre 20 y 30 años. De acuerdo a Mauricio Gastélum Hernández con información de Metros Cúbicos cuando se revisan las opciones que existen en el mercado de los créditos hipotecarios hay que considerar diversos puntos como los siguientes:
Servicio. Tiempo de respuesta para la autorización del crédito.
Tasa. Aún cuando sigue siendo importante escoger la mejor tasa del mercado, ésta no garantiza el mejor financiamiento, ya que la tasa sólo es un componente de éste.
Enganche. Deberás conocer exactamente el enganche que solicitan.
Pagos. Considera el monto exacto al que asciende la mensualidad. Si contratas un crédito a tasa fija, vigila que las mensualidades sean realmente iguales.
Comisiones. Toma en cuenta el monto de la comisión por apertura, investigación y si existen comisiones por pagos anticipados.
Beneficios. Revisa los beneficios que ofrecen las diferentes instituciones: seguro de desempleo, de vida y daños, pago por cada mil de crédito, etc.
Para comprar una vivienda a crédito lo primero es definir perfectamente tu capacidad de pago, para ello te sugerimos:
Definir cuánto puedes pagar de enganche. Estimar de acuerdo a tus ingresos cuánto puedes pagar mensualmente por el crédito. Una vez claro ese aspecto, te sugerimos conocer los siguientes conceptos:
Condiciones de los créditos
1.- Plazo del crédito
Actualmente los financiamientos hipotecarios se ofrecen a plazos de entre 20 y 30 años. Considera que a mayor número de años la mensualidad es más baja pero pagarás más intereses.
2.- Tasa de interés
Aquí el mejor consejo es contratar un crédito hipotecario a tasa fija.
3.- Comisiones
Investiga a fondo todas las comisiones que incluye la contratación de un crédito.
4.- Denominación del crédito
¿Udis o pesos?
5.- Desglose de las mensualidades
Del pago que realizarás, cuánto se va a capital y cuánto son intereses. Acláralo desde un principio.
6.- Penalizaciones por prepago
¿Conviene adelantar pagos o saldar la deuda antes de tiempo? Muchos créditos incluyen penalizaciones no muy convenientes, quizá valga la pena terminar la deuda en el tiempo estipulado.
7.- Costos adicionales del crédito hipotecario
Por apertura de crédito.- Es la comisión que cobra el intermediario por los trámites de apertura de crédito, expresada como porcentaje del monto solicitado.
Avalúo.- Es el costo que cobra el intermediario por determinar el valor de la vivienda que quieres adquirir. Este costo se expresa como un porcentaje del valor de la vivienda.
Estudios de crédito (buró de crédito y estudio socioeconómico).- Es el pago por la investigación y verificación de la información proporcionada y por el análisis del crédito, puede estar expresada en pesos, Udis o como porcentaje del crédito.
Enganche.- Es el desembolso inicial que deberás hacer como complemento del crédito.
Factor de pago al millar.- Es la referencia con la que se calcula la primera mensualidad y se refiere al pago que debes realizar por cada mil pesos de crédito que recibes. Por ejemplo, si el factor de pago es 11 y el crédito es por $400 mil pesos, significa que tu primer pago será de $4 mil 400 pesos.
8.- Costo Anualizado Total (CAT)
Es el costo que, para efectos informativos, anualiza la totalidad de los costos directos inherentes al crédito garantizado que otorguen las entidades, incluyendo los seguros que se exija contratar y excluyendo las contribuciones federales y locales, así como los costos correspondientes a trámites y servicios prestados por terceros.
El cálculo del CAT debe incluir:
a) Monto del crédito garantizado a la vivienda
b) Descuentos o bonificaciones
c) Comisiones por análisis, otorgamiento o apertura y/o administración, cobertura y cobranza del crédito
d) Amortizaciones ordinarias de principal
e) Intereses ordinarios
f) Primas de los seguros que se exija contratar al acreditado
g) Costo de avalúo
h) Cualquier otro cargo o gasto que la Entidad directa o indirectamente cobre o establezca como condición al cliente por el proceso de otorgamiento, celebración y administración del Crédito Garantizado a la Vivienda aunque no sea parte del contrato, así como cualquier otra cantidad que el cliente pudiera recibir en caso de contratar el Crédito Garantizado a la Vivienda.
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Mauricio Gastélum Hernández
Asesor de Bienes Raíces en Mexico, Real State in Mexico
